Desde el fin de la pandemia, el movimiento inmobiliario en el microcentro es materia de análisis por tratarse de una gran oportunidad para la ciudad, para la industria del real estate y principalmente para los inversores en propiedades.
El microcentro es un barrio atípico por estar conformado en su mayoría por oficinas y contar con escasos edificios de viviendas. Por dicho motivo, «la reactivación en este barrio necesariamente va a ser más lenta», indica el bróker inmobiliario Sebastián Dbsie.
No obstante, considera una buena opción aprovechar los pocos inmuebles de viviendas para fines turísticos, «ya que un turista sí puede estar interesado en manejarse dentro de esta área, cerca de Puerto Madero, el Obelisco, las peatonales Lavalle y Florida, la Av. Corrientes y los teatros, etc». Dbsie, de hecho, destaca que, «el destino turístico de las viviendas es el único nicho de mercado inmobiliario que aún puede sostener la demanda y el consecuente valor de los inmuebles en el microcentro».
Cambio de hábito
El emblemático microcentro de Buenos Aires fue siempre un área muy buscada por las empresas para desarrollar sus negocios en esa zona; sin embargo, esa modalidad «se modificó desde hace más de 18 meses y hoy se trata de una zona en la que se ve cierta desolación, incluso está obsoleta y relegada», explica Guerra.
De todas formas, el panorama esconde una oportunidad. «Hay un costado positivo que es que el microcentro pueda transformarse y que esos inmuebles que quedaron vacíos puedan convertirse en unidades de departamentos para ser alquiladas de manera temporal o convencional, lo cual ayudaría muchísimo a la falta de oferta que tenemos en la actualidad y para satisfacer las necesidades del turismo que siempre está activo».
Los precios de las propiedades tocaron su piso
Los distintos referentes del rubro inmobiliario revelan que el escenario actual amerita realizar un cambio en los usos y convertir la zona de la ciudad de Buenos Aires en un lugar de mejora. También creen que es un gran momento para invertir «debido, en primer lugar, a la baja de precio que viene en caída libre desde el 2020 y han tocado ya su piso», afirman desde Century 21 Guerra Zanelli.
En relación con otros barrios turísticos de la ciudad, «el microcentro otorga la posibilidad de encontrar inmuebles en venta a precios más bajos que en Palermo, Recoleta o Puerto Madero», agrega Sebastián Dbsie. En la zona, un ambiente amoblado «puede comprarse en valores que oscilan entre u$s45.000 y u$s50.000.- pudiendo alcanzar una renta mensual de u$s500 aproximadamente».
Valores desde u$s1.000 el m2
Las propiedades usadas que pueden adquirirse en la zona parten desde los u$s1.000 el m2 mientras que los emprendimientos nuevos tienen valores base de u$s2.500 el m2. La diferencia está marcada por la calidad y los amenities de los edificios, «los cuáles renuevan y modernizan la zona y han sido pensados para un público joven y universitario», señala Guerra.
Por otra parte, al ser una zona turística elegida por excelencia, «los inversores podrían apostar por la renta de alquiler temporario, a través de las distintas plataformas destinadas a quienes nos visitan, consiguiendo una renta estimada del 8% anual en dólares, contra un contrato habitacional regido por la ley 27.551, que ronda entre el 2% y 3% anual, también calculada en dólares, pero que sirve para aquel inversor más conservador que busca otro tipo de estabilidad», finaliza.
Sin embargo, Dbsie identifica algunos riesgos: «Los inmuebles en alquiler temporario se convirtieron rápidamente en un negocio de inversión fácil. Mucha gente estuvo comprando departamentos -o amoblando alguno que ya tenía- y los puso en alquiler». Por dicho motivo, «el mercado ya comenzó a saturarse un poco y la renta ya no es tan jugosa como al principio», explica.
Otro de los riesgos a los que se somete este segmento identificados por el bróker, es que su rentabilidad «depende exclusivamente de las variables macroeconómicas y del turismo. Si el valor del dólar se vuelve menos interesante para el turista o si el turismo merma, el microcentro quedará nuevamente vacío».